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地产项目成本控制方法-以铝合金门窗为例
发布者:人力资源部 发布时间:2020-05-22 浏览次数:

目前地产项目已逐渐弱化定额计价,采用市场定价的方式确定工程造价,和我们以往长期依赖的国标清单规范、计价定额方式是不同的,市场定价的方式比传统的定额计价,精细化程度更高、便于过程成本控制。

本案例以某地产项目单独发包的铝合金门窗工程举例,例证解析。具体的计价要求如下:

1、港式清单全费用报价模式(仅税金单列);

2、工程量按单樘门窗的材料组成进行拆分计算;

3、材料及人工按框架协议集采价格。

根据上述要求,列举单樘门窗的综合单价如下:

根据深化设计图纸,本工程中此窗为65系列隔热断桥上悬窗,玻璃采用6Low-e+12Ar+6中空白玻双钢化磨砂玻璃。经了解,市场价约500元/m2,而按上述地产计算及组价要求测算,其综合单价仅为426元/m2,远低于市场价。那么,地产公司是如何确定工程造价、降低成本的呢?

一、首先严格筛选供货商,签订战略合作协议,尽可能地稳定供货渠道,再通过批量集中采购,降低价格。

地产公司和各供应商通常会签订长期战略合作协议,再按年度签订集采协议,其签约单价往往是低于正常市场价,据了解,其战略合作协议单价比正常市场价低约30%左右。集采协议价格为实际采购价,比我们作为第三方咨询市场询价的更加准确。

举例:某地产公司铝合金门窗集采价格形式如下:

1、型材、玻璃、附框的损耗:

2、各类型玻璃集采价格:

3、人工费集采价格:

4、五金件组成及集采价格:

地产公司通过战略合作协议、集采协议,最大限度的降低了各材料供应商的材料报价、施工单位人工的报价。

二、精细化的组价测算:

传统的定额计价缺少对不同类型窗户、型材尺寸不一致、开启方式不同等价格的区分。这种模式不符合地产项目的精细化管理要求。

举例:单樘铝合金门窗组成内容是包括型材(包括外框、开扇、中挺、转换料、压线、角码等)、玻璃、附框、胶条、五金金、钢衬、辅材等。

根据地产项目详细的组价报价要求,对铝合金门窗的价格组成,按上述组成内容分别详细计算每樘门窗的各种材料消耗量,确定每种材料工程量计算规则,

比如:

1、型材工程量的计算要求如下:

“①型材净用量为实际加工长度,即须按照设计洞口尺寸扣减加工时的缩尺及钢附框的尺寸,但45度组角焊角窗形不扣减交界材料;

②外框型材净用量:以外框外侧边为计算起始尺寸,按加工缩尺进行扣减,装有钢附框的,还需扣除钢附框的厚度;

③内扇型材净用量:以内扇外侧边为计算起始尺寸,按加工缩尺进行扣减;

④压条型材净用量:以压线外侧边为计算起始尺寸,按加工缩尺进行扣减。”

2、玻璃工程量的计算要求如下:

“玻璃净用量以玻璃安装槽底边作为计算起始尺寸,按实计算,不扣减玻璃垫块的尺寸。但如安装通风器,则按实扣减通风器所占面积。”

通过各个组成详细工程量的计算,并结合上述的集采价格,从而形成了单樘铝合金门窗组价明细。

总结:通过上述组价原则及计算方法,具有明显的优点,主要有:

(1)价格组成清晰。每樘门窗都有详细的价格组成分析。结合集采价格可以轻易地对比出各家投标报价的价格差异及原因分析。

(2)方便过控。过程中如有变更意向,哪怕只是变更一个五金件或型材中的某一个压线,均能轻松地、准确地分析出对价格波动的影响,便于领导层决策。

(3)有利于成本控制、降低成本。通过战略合作协议、集采协议,最大限度的降低了各材料供应商的材料报价、施工单位人工的报价。

当然,也存在一些弊端,比如:

(1)测算工作量巨大。按国标清单规范及计价定额,一个20万平米项目的铝合金门窗工程量清单及预算价仅需要一天即可完成;但如按上述计算办法,则需要8-10天的时间才能完成。

(2)需要对门窗图纸深化设计。一般设计单位不出具此部分大样图,需要门窗专业单位对门窗图纸进行深化设计,提供详细大样节点图及型材线密度表等。

由门窗施工单位进行的深化设计的方案是否为最优方案值得商榷。

目前行业发展的趋势是弱化定额计价、逐步过渡到市场定价,成熟地产公司的成本测算及控制方法是典型的精细化成本控制管理方法,具有很强的借鉴意义。

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